Immobilien- Steuertipps

Folgender Artikel soll Ihnen einen kurzen Einblick betreffend Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung verschaffen bzw. mögliche nutzbare Steuervorteile aufzeigen.

 

Begünstigte Immobilieninvestitionen ab 2010

 

Für Einnahmen-Ausgaben-Rechner und Bilanzierer gibt es einheitlich ab der Veranlagung 2010 den neuen Gewinnfreibetrag von 13%, welcher dem Freibetrag für investierte Gewinne von 10% nachfolgt. Somit bleiben unter bestimmten Vorraussetzungen 13% des Gewinnes steuerfrei, jedoch maximal ein Betrag von € 100.000,-. Bei einem Gewinn über € 30.000,- sind dem Finanzamt Investitionen in bestimmte Anlagegüter mit einer Nutzungsdauer von mindestens vier Jahren nachzuweisen. Bis zu einem Gewinn von € 30.000,- sind keine Investitionen erforderlich.  Dieser neue Gewinnfreibetrag ist ab dem Jahr 2010 auch für neue Investitionen des Eigentümers in sein Gebäude oder für Herstellungsaufwendungen eines Mieters auf ein Gebäude (sog. Mieterinvestition) anzuwenden. Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt des Erwerbs des wirtschaftlichen Eigentums an den Investitionen.

Folglich darf die Übernahme in der Regel erst ab dem 01.01.2010 erfolgen, damit die Begünstigung in Anspruch genommen werden darf.

 

Befreiungen von der Grunderwerbssteuer

 

Für die Grunderwerbssteuer kann unter bestimmten Vorraussetzungen ein Freibetrag von € 365.000,- geltend gemacht werden, wenn Grundstücke im Zuge der Übertragung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteiles von einer natürlichen Person unentgeltlich erworben werden. Insbesondere muss im Falle der Schenkung der Übergeber entweder das 55. Lebensjahr vollendet haben oder erwerbsunfähig sein. Auf jeden Fall begünstigt ist der Fall des Todes wegen. Ebenfalls von der Grunderwerbssteuer befreit sind Schenkungen unter Ehegatten, wenn sie der Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte von höchstens 150 m² Nutzfläche dienen. Auch Begünstigungen, die nach dem Neugründungsförderungsgesetz (NeuFöG) schlagend werden, können für geplante Investitionen von Interesse sein.

 

Neue Bilanzierungsgrenze von € 700.000,-

 

Ab 01.01.2010 wurde die Bilanzierungsgrenze von bisher € 400.000,- auf künftig € 700.000,- angehoben. Erstmalig eine Bilanz zu erstellen, ist dann ab dem zweitfolgenden Geschäftsjahr, wenn der Schwellenwert in zwei aufeinander folgenden Geschäftsjahren überschritten wird. Wird der Schwellenwert um mindestens € 300.000,- überschritten (d.h. betragen die Umsatzerlöse also mehr als € 1 Mill. in einem Geschäftsjahr), so muss die Umstellung bereits im folgenden Geschäftsjahr erfolgen. Einzelunternehmer oder Personengesellschaften (nicht aber verdeckte Kapitalgesellschaften), die beispielsweise einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben, wechseln ab 2010 nun nicht in die neue Bilanzierungspflicht, wenn sie 2007 und 2008 die neue Umsatzgrenze von € 700.000,- oder 2009 die Umsatzerlösgrenze von € 1 Mill. Nicht überschritten haben. Diese Unternehmen können unter Umständen aus der bereits bestehenden Bilanzierungspflicht zur Einnahmen-Ausgaben-Rechnung wechseln.

 

Übergangsregelung zur Bilanzierungspflicht

 

Mit 31.12.2009 ist die so genannte Aufschuboption zur Beibehaltung der steuerlichen Gewinnermittlungsart von nicht im Firmenbuch eingetragenen Gewerbebetrieben ausgelaufen. Manche Betriebe müssen daher ab 01.01.2010 in die Bilanzierungspflicht gemäß § 5 Abs.1 EStG 1988 wechseln. Sofern nicht rechtzeitig folgende Maßnahmen ergriffen werden, führt dies zur Steueranhängigkeit von bisher steuerfreiem Grund und Boden des Anlagevermögens:

-          Schenkung oder Verkauf der Immobilien an Familienangehörige oder Dritte (z.B. GmbH, Privatstiftung) und anschließende Anmietung

-          Entnahme von Liegenschaften aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen unter Änderung der Betriebsorganisation

-          Einbringung des Betriebes in eine GmbH unter Zurückbehaltung von Liegenschaften und in der Folge fremdübliche Vermietung an den Betrieb

-          Aufteilung des Betriebes auf zwei Betriebe und eventuelle Übergabe eines Betriebes an die Nachfolgegeneration

 

Fortführung der bisherigen Gewinnermittlung – opting in

 

Ab 01.01.2010 können Gewerbetreibende (Einzelunternehmer und Personengesellschaften) bei Umsatzerlösen unter € 700.000,- aus der Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs. 1 EStG 1988 fallen. Dies führt insbesondere dazu, dass gewillkürtes Betriebsvermögen (z.B. Reservegrundstücke) aus der Betriebsvermögenseigenschaft herausfällt und stille Reserven zu versteuern sind. Weiters wird Grund und Boden des notwendigen Betriebsvermögens steuerfrei und ist zum 01.01.2010 zu versteuern, wenn kein Antrag auf Bildung steuerfreien Rücklage gemäß § 4 Abs. 10 EStG 1988 gestellt wird. Durch einen in der Steuererklärung 2010 gestellten Antrag gemäß § 5 Abs. 2 EStG 1988 kann dies alles vermieden werden. Der (kleine) Gewerbetreibende kann seinen Gewinn bei doppelter Buchführung weiterhin nach den Vorschriften des § 5 Abs. 1 EStG 1988 ermitteln.

 

Meldepflicht bei Schenkungen

 

Mit 31.07.2008 ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer ersatzlos ausgelaufen. Unter bestimmten Vorraussetzungen müssen aber Meldungen über Schenkungen erfolgen, da bei Unterlassen der Meldepflicht saftige Strafen drohen. Als meldepflichtig gelten etwa Schenkungen von Bargeld ab einer bestimmten Summe, Kapitalforderungen oder Gesellschaftsanteilen. Liegenschaften sind von der Schenkungsmeldung nicht betroffen. Zu beachten ist jedoch, dass inländische Liegenschaften den Meldeverpflichtungen im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer unterliegen. Bei unentgeltlicher Übertragung beträgt diese 3,5 % bzw. 2 % bei bestimmten nahen Angehörigen des dreifachen Einheitswertes. Im Falle der Übertragung von Liegenschaften auf inländische Privatstiftungen fällt zusätzlich in der Regel 2,5 % Stiftungseingangssteuer an.

 

 

 

vgl. November 2009, Österreichische Immobilienzeitung OIZ 11/2009, Seite 40ff

 

Datum
22.01.2010